Welche Nebenkosten sind umlagefähig? Die vollständige Liste nach § 2 BetrKV

Es gibt einen Satz, der die halbe Diskussion um Nebenkosten erledigt: Die Liste ist abschließend.

Umlagefähig ist nur, was in § 2 der Betriebskostenverordnung steht. Nicht das, was der Vermieter für angemessen hält, und nicht das, was schon immer so abgerechnet wurde. Steht ein Posten nicht auf dieser Liste und ist er auch nicht im Mietvertrag als sonstige Betriebskosten benannt, darf er nicht auf dich umgelegt werden.

Hier ist die Liste, vollständig.

Die siebzehn Punkte

1. Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks — vor allem die Grundsteuer. Laufend heißt: wiederkehrend. Einmalige Beiträge wie Erschließungs- oder Straßenausbaubeiträge gehören nicht dazu.

2. Wasserversorgung — Wasserverbrauch, Grundgebühren, Miete und Eichung der Wasserzähler, Wartung von Wassermengenreglern, Betrieb einer hauseigenen Versorgungsanlage.

3. Entwässerung — Gebühren für Haus- und Grundstücksentwässerung, Betrieb einer eigenen Entwässerungspumpe.

4. Betrieb der zentralen Heizungsanlage — Brennstoffe, Betriebsstrom, Bedienung, regelmäßige Prüfung und Reinigung, Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz. Ebenso die Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten.

5. Zentrale Warmwasserversorgung — Wasserversorgung und Wassererwärmung, oder die Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten.

6. Verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen — wenn beides aus einer Anlage kommt, müssen die Kosten rechnerisch getrennt werden.

7. Personen- oder Lastenaufzug — Betriebsstrom, Beaufsichtigung, regelmäßige Prüfung, Reinigung.

8. Straßenreinigung und Müllbeseitigung — Gebühren für öffentliche Straßenreinigung, Müllabfuhr, Müllkompressoren, Müllschlucker. Der Winterdienst zählt hierher.

9. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung — Säuberung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile.

10. Gartenpflege — Pflege gärtnerisch angelegter Flächen, Spielplätze, Zugänge und Zufahrten.

11. Beleuchtung — Strom für Außenbeleuchtung und gemeinsam genutzte Gebäudeteile.

12. Schornsteinreinigung — Kehrgebühren nach der Gebührenordnung.

13. Sach- und Haftpflichtversicherung — Feuer, Sturm, Wasserschäden, Glasversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.

14. Hauswart — Vergütung, Sozialbeiträge, geldwerte Leistungen.

15. Gemeinschafts-Antennenanlage — Betriebsstrom und regelmäßige Prüfung, ebenso bei einer Breitband- oder Glasfaser-Verteilanlage im Haus.

16. Einrichtungen für die Wäschepflege — Betriebsstrom, Überwachung, Pflege, Reinigung, regelmäßige Prüfung, Wasserversorgung.

17. Sonstige Betriebskosten — alles, was nicht unter die Nummern 1 bis 16 fällt. Aber nur, wenn es im Mietvertrag einzeln benannt ist. Eine Sammelposition „sonstige Betriebskosten" ohne Aufschlüsselung genügt nicht.

Was ausdrücklich nicht dazugehört

§ 1 Abs. 2 BetrKV schließt zwei Gruppen aus, und zwar wörtlich:

Verwaltungskosten — „die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung".

Instandhaltung und Instandsetzung — „die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen".

Das ist der Schlüssel zu den meisten Streitfällen. Betrieb ja, Reparatur nein. Die Wartung des Aufzugs ist umlagefähig, seine Reparatur nicht. Der Strom im Treppenhaus schon, der Austausch der defekten Leuchte nicht. Die Gartenpflege ja, die Neuanlage des Gartens nein.

Vier Posten, die trotzdem regelmäßig auftauchen

Hausverwaltung. Steht direkt in § 1 Abs. 2 Nr. 1 und ist damit erledigt — auch dann, wenn sie „Abrechnungsservice", „Objektbetreuung" oder ähnlich heißt. Bei Wohnraum gibt es keine Umlage, auch nicht anteilig.

Kabelanschluss. Das sogenannte Nebenkostenprivileg ist am 30. Juni 2024 ausgelaufen (§ 230 Abs. 5 TKG). Seit dem 1. Juli 2024 dürfen laufende Kabelentgelte nicht mehr über die Betriebskosten abgerechnet werden. Nummer 15 der Liste bleibt davon unberührt: Der Betrieb einer hauseigenen Antennen-, Breitband- oder Glasfaseranlage ist weiterhin umlagefähig. Der Vertrag mit einem Kabelanbieter ist etwas anderes.

Miete für Rauchmelder. Der Bundesgerichtshof hat 2022 entschieden, dass die Anmietung nicht umlagefähig ist — sie sei wirtschaftlich eine verdeckte Anschaffung und damit Instandhaltung (VIII ZR 379/20). Die reine Wartung kann dagegen als sonstige Betriebskosten vereinbart werden.

Bank-, Mahn- und Anwaltskosten. Alles Verwaltung oder Rechtsverfolgung. Weder das eine noch das andere steht auf der Liste.

Der Hausmeister ist der Sonderfall

Nummer 14 ist umlagefähig, aber nur für die laufenden Tätigkeiten: Treppenhaus, Außenanlagen, Kontrollgänge, kleine Handgriffe. Repariert derselbe Hausmeister ein tropfendes Ventil oder erledigt er Verwaltungsaufgaben, gehören diese Anteile nach § 1 Abs. 2 heraus.

Steht in deiner Abrechnung nur eine Summe, ist die Frage nach der Aufschlüsselung berechtigt — und in der Praxis oft der Punkt, an dem sich am schnellsten etwas bewegt.

Wie du damit arbeitest

Nimm deine Abrechnung und geh die Posten einzeln durch. Für jeden gilt genau eine Frage: Steht er auf der Liste?

• Ja → weiter zur nächsten Prüfung: Stimmen Betrag und Verteilerschlüssel?
• Nein, aber im Mietvertrag einzeln benannt → dann greift Nummer 17
• Nein und nicht im Vertrag → beanstanden

Für die letzten beiden Fälle brauchst du deinen Mietvertrag. Er entscheidet mehr, als die meisten denken: Ohne wirksame Umlagevereinbarung sind selbst Posten von der Liste nicht automatisch fällig.

Wenn du es dir abnehmen lassen willst

Nachgerechnet ordnet jede Bezeichnung aus deiner Abrechnung einem von 42 Katalogeinträgen zu und sagt dir mit Fundstelle, ob sie umlagefähig ist, nicht umlagefähig, oder nur unter Bedingungen. Was nicht draufgehört, wird in der Liste rot durchgestrichen — und am Ende steht ein fertiger Widerspruch.

Es läuft im Browser, ohne Konto, und deine Abrechnung verlässt dein Gerät nicht.

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Dieser Text ist eine Orientierungshilfe und keine Rechtsberatung. Ob ein Punkt in deinem Fall durchgeht, hängt vom Mietvertrag und den Umständen ab. Bei größeren Beträgen lohnt der Gang zum Mieterverein — die Mitgliedschaft kostet meist weniger als der Streitwert.